Por Norma Silvana Lanciotti * y Natalia Pérez Barreda **, Página/12, 18 de Septiembre de 2017
En Argentina el crédito hipotecario no representó la vía principal de acceso a la vivienda por parte de los sectores populares. Desde fines del siglo XIX, cuando la escasez de capital y la limitada oferta de crédito aseguraron elevadísimas ganancias a las compañías hipotecarias inglesas que operaban en la región pampeana, el préstamo hipotecario era exclusivamente un negocio asociado a la especulación. Los primeros créditos para la compra de un terreno o de una vivienda de las familias trabajadoras empezaron a difundirse de la mano de sociedades urbanizadoras, que financiaban la venta de terrenos suburbanos a bajas tasas y a largo plazo, aprovechando la subdivisión de extensos solares en módicos lotes durante las fases de alza de precios. La crisis de 1930 dio por terminado el negocio de esas compañías, impulsando el crecimiento de las sociedades de ahorro y préstamo que operaban desde principios del siglo. Dada la ausencia de políticas estatales de financiación y producción de vivienda en esos años, las sociedades de crédito recíproco, como el Banco El Hogar Argentino, terminaron cumpliendo funciones similares a las de un banco hipotecario, aunque sin alcanzar a la demanda de viviendas para la clase trabajadora.
Por entonces, la operatoria del Banco Hipotecario Nacional (BHN) se había centrado en la emisión de cédulas hipotecarias. Sólo a partir de la reforma de su carta orgánica en 1946, el banco reorientó sus funciones al fomento de la vivienda. Con la reorganización del sistema bancario argentino por la nacionalización de los depósitos, se abandonó el sistema de cédulas hipotecarias para pasar al sistema de redescuentos según el cual, el Banco Central otorgaba al BHN las partidas asignadas por el Poder Ejecutivo. En los primeros tres años del gobierno peronista, las operaciones hipotecarias se multiplicaron. La política de promoción del crédito y la vivienda fue desactivada por el gobierno de la revolución libertadora de 1955, que restringió la operatoria del BHN para promover otra vez el financiamiento privado de la vivienda popular.
Aún cuando los gobiernos radicales de Arturo Illia y Raúl Alfonsín, así como el tercer gobierno peronista, interpelaron el paradigma del mercado como exclusivo proveedor de crédito hipotecario, lo cierto es que después de la crisis del petróleo, la inflación, la política de liberalización comercial y financiera, la crisis de la deuda y el advenimiento de la reforma neoliberal de los años 1990, el financiamiento de la vivienda quedó librado a la capacidad de ahorro de las familias trabajadoras, muy limitada por tasas de interés elevadas y presiones inflacionistas.
Durante el kirchnerismo, el Estado Nacional volvió a impulsar el financiamiento a la vivienda, con el lanzamiento del Procrear, un programa de créditos hipotecarios para sectores medios que pretendía, además, reactivar la actividad económica. Con más de 170 mil créditos otorgados en los tres primeros años de implementación, el programa se consolidó como una opción atractiva para adquirir la primera vivienda, ya que otorgaba un subsidio implícito al fijar la tasa durante cinco años, en un contexto inflacionario. Sin embargo, al estar orientado principalmente a la construcción de nuevas unidades, la suba de precios de la tierra restringió el acceso, en particular, en las grandes ciudades, a la vez que desplazó a muchos beneficiarios hacia las áreas metropolitanas.
El gobierno de Cambiemos revirtió la forma de intervención estatal, al desplazar el eje de la política habitacional, nuevamente, al mercado. En este sentido, se acordó con las principales entidades financieras para que éstas flexibilicen, en parte, el acceso a los bienes crediticios a costa de asegurarles rentabilidad mediante el ajuste por inflación utilizando la nueva unidad de cuenta UVA. De este modo, el costo inflacionario que era asumido por el Estado en los años previos, se desplazó a los adjudicatarios, corriendo el riesgo de no poder afrontar los desembolsos si la inflación se dispara. Además, al no desarrollarse en paralelo ningún mecanismo de regulación de precios de los inmuebles, se convalidan los elevados costos fijados por el mercado.
* UNR-Conicet
** FCG-Uader.